Le dispositif de la loi Scellier

Biens concernés
Ce dispositif est applicable pour les achats dans des immeubles neufs ou en Vente En l’Etat Futur d’Achèvement « éco-conditionnalisés » (avant la sortie du décret d’application, il n’y a pas d’obligation de respects de normes) acquis après le 1° janvier 09, ou des biens immobiliers anciens changeant de destination au profit de l’habitation, ou des biens à usage d’habitation situés dans des immeubles anciens avec une quantité de travaux conséquentes (*) à condition d’être destinés à la location en résidence principale.
Le bien peut être acquis par une ou plusieurs contribuables, ou une personne morale non soumise à l’IS.

(*) les logements éligibles sont ceux qui ne satisfont pas aux critères de décence pour au moins quatre des quinze rubriques figurant sur un état descriptif (constaté par huissier). Les travaux de réhabilitation doivent conférer au logement les quinze critères de décence et des performances techniques proche de celle d’un immeuble neuf. Les parties communes doivent être considérées comme « décentes ».

Engagement de location : 9 ans minimum (possibilité de proroger 2 x 3 ans)

Avantage fiscal :
Pour 2009 et 2010 (date de l’acte authentique) : 25% de réduction d’impôt calculé sur le prix d’acquisition (ou de revient) du bien immobilier plafonné à 300 000 €uros par contribuable : un seul dispositif « Scellier » par an par contribuable. Réduction d’impôt sur 9 années à compter du plus tard entre date d’achèvement et date de l’acte authentique (le calcul se fait par année pleine, meme si la date retenue est le 31 décembre).
Attention : cette réduction sera de 20% (au lieu de 25%) pour les actes signés en 2011 et 2012.
Possibilité de proroger dans le cas du SCELLIER social (2 fois) de 3 ans à 2% de réduction par an soit :
-une réduction d’impôt de 25% du prix d’achat sur 9 ans (à partir de l’année de l’achèvement)
-une réduction d’impôt de 31% du prix d’achat sur 12 ans
-une réduction d’impôt de 37% du prix d’achat sur 15 ans

Cumul avec les autres avantages locatifs :
Les dispositifs de loi Scellier ne sont pas cumulables avec ceux de la loi Robien, Borloo, ZRR, Girardin, Malraux ou Monuments historiques.
Toutefois l’abattement de 30% des loyers bruts prévus dans le dispositif Borloo (anciennement Besson) est applicable à condition de respecter des plafonds de loyers plus « sociaux » et des plafonds de ressources des locataires : cf tableau ci-dessous.

Cas spécifiques :
On  peut louer à un ascendant ou à un descendant (hors du foyer fiscal et sans l’application du volet « social »)
On peut acheter le bien en indivision - et appliquer la déduction au prorata - ou en SCI « non soumise à l’IS ».
 

INVESTISSEMENT LOCATIF : LES PLAFONDS DE LOYERS (en €/mois/m²)  

DANS LE CADRE DU SCELLIER « SOCIAL » : Plafond de ressources locataires (*) :

(*) revenu fiscal figurant sur l’avis d’impôt établi au titre de l’avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location : pour 2009 : revenus de 2007

ELIGIBILITE DES COMMUNES DE SAVOIE ET HAUTE SAVOIE

Zone A :   Paris petit couronne et deuxième couronne, Côte d’Azur,
74 - Haute-Savoie
Allonzier-la-Caille, Ambilly, Andilly, Annemasse, Arbusigny, Archamps, Arthaz-Pont-Notre-Dame, Beaumont, Bonne, Bossey, Cercier, Cernex, Chênex Chevrier, Collonges-sous-Salève, Contamine-sur-Arve, Copponex, Cranves-Sales, Cruseilles, Cuvat, Dingy-en-Vuache, Etrembières, Feigères, Fillinges, Gaillard, Jonzier-Epagny, Juvigny, Le Sappey, Loisin, Lucinges, Machilly, Marcellaz, Menthonnex-en-Bornes, Monnetier-Mornex, La Muraz, Nangy, Neydens, Pers-Jussy, Présilly, Reignier, Saint-Blaise, Saint-Cergues, Saint-Julien-en-Genevois, Savigny, Scientrier, Valleiry, Veigy-Foncenex, Vers, Vétraz-Monthoux, Ville-la-Grand, Villy-le-Bouveret, Villy-le-Pelloux, Viry, Vovray-en-Bornes, Vulbens.

Zone B1 : Grande couronne parisienne, agglomération de plus de 250 000 habitants, + Bayonne, La Rochelle, Saint Malo, DOM, pourtour Côte d’Azur, Corse et îles
73 – Savoie
Aix les Bains, Barberaz, Barby, Bassens, Le Bourget du Lac, Brison-Saint-Innocent, Challes-les-Eaux, Chambéry, Chignin, Cognin, Jacob-Bellecombette, Drumettaz-Clarafond, Grésy-sur-Aix, Jacob Bellecombette, Méry, Montagnole, La Motte-Servolex, Mouxy, Pugny-Chatenod, La Ravoire, Saint-Alban-Leysse, Saint-Baldoph, Saint-Jean-d'Arvey, Saint-Jeoire-Prieuré, Sonnaz, Tresserve, Vimines, Viviers-du-lac, Voglans.
74 - Haute-Savoie
Allinges, Annecy, Annecy-le-Vieux, Anthy-sur-Léman, Argonay, Ayse, Bonneville, Châtillon-sur-Cluses, Chavanod, Chens-sur-Léman, Cluses, Cran-Gevrier, Douvaine, Duingt, Épagny, Evian-les-Bains, Excenevex, Lovagny, Lugrin, Margencel, Marignier, Marin, Marnaz, Massongy, Maxilly-sur-Léman, Messery, Metz-Tessy, Meythet, Montagny-les-Lanches, Nernier, Neuvecelle, Poisy, Pringy, Publier, Quintal, Saint-Jorioz, Saint-Pierre-en-Faucigny, Sciez, Scionzier, Sévrier, Seynod, Thyez, Thonon-les-Bains, Yvoire.

Zone B2 : Les agglomération de plus de 50 000 habitants
73 – Savoie
Bourdeau, la Chapelle-du-Mont-du-Chat, Montcel, Ontex, Saint-Offenge-Dessous, Saint-Offenge-Dessus, Trévignin
74 - Haute-Savoie
Alby-sur-Chéran, Alex, Allèves, Arenthon, Armoy, Aviernoz, Ballaison, La Balme-de-Sillingy, Bernex, Bluffy, Boëge, Bogève, Bons-en-Chablais, Brenthonne, Brizon, Burdignin, Cervens, Chainaz-les-Frasses, Chamonix-Mont-Blanc, Champanges, La Chapelle-Rambaud, La Chapelle-Saint-Maurice, Chapeiry, Charvonnex, Chaumont, Chavannaz, Chevenoz, Chilly, Choisy, Clarafond-Arcine, Combloux, Contamine-Sarzin, Cordon, Cornier, Cusy, Demi-Quartier, Dingy-Saint-Clair, Domancy, Doussard, Draillant, Éloise, Entrevernes, Étercy, Évires, Faucigny, Fessy, Féternes, La Forclaz, Groisy, Gruffy, Habère-Lullin, Habère-Poche, Hauteville-sur-Fier, Héry-sur-Alby, Les Houches, Larringes, Lathuile, Leschaux, Lully, Lyaud, Marcellaz-Albanais, Marlioz, Megève, Mégevette, Meillerie, Menthon-Saint-Bernard, Menthonnex-sous-Clermont, Mésigny, Minzier, Montmin, Mont-Saxonnex, Mûres, Nancy-sur-Cluses, Nâves-Parmelan, Nonglard, Les Ollières, Orcier, Passy, Peillonnex, Perrignier, Praz-sur-Arly, Le Reposoir, Reyvroz, La Rivière-Enverse, Saint-André-de-Boëge, Saint-Eusèbe, Saint-Eustache, Saint-Félix, Saint-Gervais-les-Bains, Saint-Gingolph, Saint-Jean-de-Tholome, Saint-Martin-Bellevue, Saint-Paul-en-Chablais, Saint-Sigismond, Saint-Sylvestre, Sallanches, Sallenôves, Saxel, Servoz, Sillingy, Talloires, Thollon-les-Mémises, Thorens-Glières, Thusy, La Tour, Vacheresse, Vailly, Vaulx, La Vernaz, Veyrier-du-Lac, Villard, Villaz, Ville-en-Sallaz, Vinzier, Viuz-en-Sallaz, Viuz-la-Chiésaz, Vougy.

Zone C :   Le reste du territoire

Exemple 1 (2009) :
Studio neuf de 25 m² à Seynod (zone B1) – loyer plafond 375 €/mois
Vendu 100 000 €uros TTC

Location classique :
Loyer 375 €/mois soit 4 500 €/an     
Pas d’abattement forfaitaire
Pas d’amortissement   
Déclaration de revenu foncier : 4 500 €
  Economie d’impôt Annuel = 100 000 x 25% / 9 = 2777,77 € pendant 9 ans
    Soit une économie d’impôt sur  9 ans de 25 000 €uros
    Soit un coût d’achat réel de 75 000 € et une rentabilité potentielle de 6%*
*sous réserve d’une location au loyer plafond, en prenant en considération l’économie d’impôt sur le prix d’achat, et sans tenir compte de l’augmentation annuelle des loyers.

Exemple 2 (2009) :
T3 neuf de 60 m² à Villaz (zone B2) – loyer plafond 738 €/mois
Vendu 225 000 €uros TTC

Location classique :
Loyer 738 €/mois soit 8 856 €/an     
Pas d’abattement forfaitaire     
Pas d’amortissement      
Déclaration de revenu foncier : 8 856 €  
  Economie d’impôt Annuel = 225 000 x 25% / 9 = 6 250 € pendant 9 ans
     Soit une économie d’impôt sur  9 ans de 56 250 €uros
    Soit un coût d’achat réel de 168 750 € et une rentabilité potentielle de 5,24%*
*sous réserve d’une location au loyer plafond, en prenant en considération l’économie d’impôt sur le prix d’achat, et sans tenir compte de l’augmentation annuelle des loyers.

Exemple 3 (2009) « social » :
T2 neuf de 50 m² à Gruffy (zone B2) – loyer « social » plafond 492 €/mois
Vendu 150 000 €uros TTC
 
Location « sociale » :
Loyer 492 €/mois soit 5 904 €/an   
Abattement forfaitaire 30%
Pas d’amortissement    
Déclaration de revenu foncier : 4 132,80 €
  Economie d’impôt Annuel = 150 000 x 25% / 9 = 4 166,66 € pendant 9 ans
     Soit une économie d’impôt sur  9 ans de 37 500 €uros
Si prolongé jusqu’à 12 ans : année 10, 11 et 12, économie d’impôt annuel de 3 000 €uros
     Soit une économie d’impôt sur 12 ans de 46 500 €uros
Si prolongé jusqu’à 15 ans : année 13, 14 et 15, économie d’impôt annuel de 3 000 €uros
     Soit une économie d’impôt sur 15 ans de 55 500 €uros
    Soit un coût d’achat réel de 94 500 € et une rentabilité potentielle de 6,24%*
*sous réserve d’une location au loyer plafond, en prenant en considération l’économie d’impôt sur le prix d’achat, et sans tenir compte de l’augmentation annuelle des loyers.
 
Textes :

Code général des impôts Article 199 septvicies
Bulletin officiel des impots 5B–17–09 du 15 mai 2009