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Comment bien négocier son prêt immobilier ?

Après la signature de la promesse de vente d’un bien, on dispose en générale de 45 jours pour négocier un prêt immobilier. Un bon profil financier et un comparatif des offres de la concurrence pèsent forcément dans les négociations pour obtenir un emprunt intéressant auprès de sa banque.

 

Avancer un apport personnel

 

comment bien négocier son prêt immobilierBien qu’il soit possible de dénicher des financements sans apport, un apport personnel conséquent atteignant 20 % à 30 % du prix d’achat permet d’obtenir un bonus du taux. Généralement, un apport correspondant à 10 % de la valeur du bien immobilier est exigé pour payer au moins les frais de notaire estimés à 8 % du prix dans l'ancien. En cas d’épargne insuffisante, on peut solliciter d’autres types de financement propre, notamment un héritage déjà touché, une prime de l’employeur, etc.

 

Opter pour les prêts aidés

 

Les prêts réglementés présentent des taux généralement plus faibles que ceux du marché :

 

  • Le Prêt à Taux Zéro (NPTZ) propose un taux de 0 % d’intérêt. Mais il est soumis à condition de ressources.
  • Le Plan Epargne Logement (PEL) est un placement effectué auprès de sa banque. Il permet d’obtenir automatiquement un crédit après trois ans d’épargne minimum. Il est sans condition de ressources.
  • Le 1 % Logement est un prêt soumis à l’accord de l’entreprise et au montant disponible au moment de la demande d’emprunt.
  • Le Prêt PAS concerne les personnes qui perçoivent l’APL. Il fonctionne au taux du marché et permet de financer jusqu’à 90 % de l’emprunt.

 

Ces prêts sont cumulables et le montant cumulé de l’emprunt peut atteindre 30 à 40 000 euros dans certaines conditions.

 

Bien choisir le taux d’intérêt

 

Avec un taux d’endettement faible, on peut négocier aisément une baisse du taux d’intérêt. Il est conseillé de souscrire à un taux fixe avec une option modulable pour faire varier à la hausse ou à la baisse la mensualité. Le taux révisable est recommandé si l’emprunt est sur une durée courte ou si la revente peut s’effectuer à court terme.

 

Les prêts à taux variable n’ont d’intérêt qu’en période de taux élevés avec le début d’une tendance à la baisse. Une différence d’au moins un point par rapport au taux fixe est nécessaire pour que cette option profite à l’emprunteur. Aujourd’hui, le prêt à taux variable est plus élevé que le prêt à taux fixe.

 

Il faut se méfier des taux variables non capés (taux d’intérêt non plafonné), qui créent de grandes difficultés aux emprunteurs lorsque les mensualités augmentent.

 

De plus, il est préférable de négocier aussi les conditions de remboursement anticipé total ou partiel de votre prêt immobilier. Les indemnités peuvent atteindre jusqu'à 3% du capital restant dû. Sachez qu'il est possible aujourd'hui de supprimer totalement les pénalités de remboursement anticipé lors de votre négociation avec votre banquier.

 

Réduire son taux d’endettement

 

Le rapport entre vos revenus mensuels et vos charges financières détermine votre capacité d’épargne. Si ce ratio est compris entre 10 et 15 %, votre profil d’emprunteur est excellent. Par contre, à partir de 33 % d’endettement, aucune banque ne vous prêtera de l’argent, sauf si vos revenus sont importants.

 

La bonne gestion de votre compte est un facteur-clé pour obtenir un prêt à des conditions intéressantes. Les banques exigent les trois derniers relevés de votre compte pour vérifier que vous n’avez aucun découvert ni crédit à la consommation ou incident de paiement pour d’autres emprunts en cours.

 

Il est conseillé de reporter sa demande de prêt si on ne respecte pas ces exigences.

 

Miser sur le «Reste à vivre »

 

Le « reste à vivre » désigne la somme qui reste après le paiement des mensualités du crédit. Pour certains établissements, le seuil peut valoir 400 euros par ménage, plus 150 euros par personne à charge. D’autres exigent 600 euros minimum.

 

Si vous disposez d’un important « reste à vivre » ou si vous percevez un revenu élevé, n’hésitez pas à le mettre en avant lors des négociations.

 

Contrat d'assurance

 

Pour s’assurer contre les risques ou la défaillance de remboursement, notamment pour décès, invalidité ou incapacité, les banques exigent la souscription d’une assurance. Il peut s’agir d’une hypothèque sur le bien ou d’une garantie apportée par un organisme de caution mutuelle.

 

L’hypothèque est une garantie dont le montant est généralement plus faible et elle n’exige pas de frais de main-levée à la fin du prêt.

 

Comparer les offres

 

Mettre en concurrence plusieurs établissements est un principe de la négociation. En dehors de sa banque habituelle, il faut consulter un second établissement dont l’offre répond à sa situation personnelle et également un courtier.


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