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Comment réaliser l'estimation d'un bien immobilier ?

Estimation de bien immobilierDans un premier temps, il convient de distinguer l'estimation de l'expertise immobilière.
 

L'estimation immobilière (ou l'avis de valeur)

Etabli par un professionnel de l'immobilier, ce document succint récapitule sommairement les différents éléments  composant le bien immobilier (ces informations sont souvent fournies par le propriétaire), et se conclut par une valorisation approximative du bien (généralement dans une fourchette de l'ordre de 5 %).

Un avis de valeur, correctement déterminé, permet de commercialiser un bien immobilier au prix du marché. A l'inverse, une estimation erronée vous fera perdre votre temps et mettra à mal la crédibilité du logement mis en vente. En effet, lorsqu'un bien immobilier est proposé trop cher, les acquéreurs le rejetteront de leur sélection. Un rejet qui risque de perdurer même en cas de baisse du prix de vente.
 

L'expertise immobilière

Elle ne peut être délivrée que par un expert. C'est un document complet qui reprend l'intégralité des éléments relatifs du bien, tant d'un point de vue financier que juridique ou urbanistique. Contrairement à ce qui se pratique lors d’une estimation, l’expert se doit de vérifier la totalité des informations communiquées par le propriétaire.

Que ce soit pour effectuer une estimation immobilière ou une expertise, les méthodes d'évaluation des logements d'habitations sont identiques :

> La méthode par comparaison : cette pratique consiste à comparer le bien avec des logements similaires (surface, type, situation..) vendus récemment. C’est la méthode la plus répandue.

> La méthode du coût de la construction : ce procédé a pour objectif de valoriser le logement en fonction du coût de la construction à neuf, auquel on applique un coefficient de vétusté différent selon chaque bien. Cette méthode est surtout applicable dans le cas de maisons récentes.

> La méthode par le revenu : cette approche est destinée à estimer le bien en fonction de sa valeur locative, et d’un rendement raisonnable d’investissement. Cette méthode est surtout utilisée pour les biens loués ou pour les logements dont on connaît la valeur locative.

Contrairement à l'expert, un agent immobilier s'appuie sur son portefeuille d'acquéreurs pour adopter une approche de marché, ce qui lui permet de réaliser une estimation en fonction des besoins et des moyens de sa clientèle, lui permettant ainsi d’avoir une vision plus proche du marché et prenant en compte les répercussion des phénomènes conjoncturels.

Ces diverses méthodes aboutissent généralement à des résultats sensiblement différents. Il conviendra alors de pondérer, plus ou moins, chacune des méthodes en fonction de la destination du bien.

Par exemple, dans le cas d’un appartement situé dans une résidence étudiante, la méthode par le revenu sera prépondérante, ce qui ne sera absolument pas le cas d’une maison située les pieds dans l’eau.

Vallat Immobilier vous accompagne pour évaluer précisément la valeur votre patrimoine immobilier et ainsi vous permettre d’effectuer votre projet immobilier aux meilleures conditions du marché.


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