Autofinancer son achat immobilier

L’autofinancement d’un achat immobilier désigne l’achat d’une maison de vacances ou d’un appartement à louer grâce à un emprunt, en utilisant les loyers perçus pour couvrir les mensualités du crédit immobilier. Les investisseurs avertis ont quasiment toujours recours au crédit bancaire afin de profiter d’un effet de levier. Le prix d’achat du bien, mais aussi des travaux, est ainsi couvert par la banque. L’autofinancement immobilier est donc une approche de l’investissement locatif visant à optimiser ses revenus locatifs pour accroître son patrimoine avec un effort de financement minimal. Puisque les loyers remboursent le crédit, le niveau de vie de l’acquéreur reste le même qu’avant son acquisition. Seulement, il bénéficie désormais d’une résidence secondaire et de revenus supplémentaires, à mesure que le crédit est remboursé.

 

 

L’apport demandé par les banques est généralement de 10% du prix de vente du bien immobilier. Avec 200 000€ d’apport - soit l’équivalent d’un studio ou d’un appartement deux-pièces dans l’arrière-pays niçois - vous pouvez acquérir un appartement à 2 millions d’euros, ce qui correspond à un dernier étage entier avec vue sur la Baie des Anges ou encore une villa avec piscine au calme absolu. Le rendement locatif théorique (incluant le montant des loyers en basse et haute saison, une estimation du nombre de semaines de vacances locatives, les charges et les impôts) est souvent plus avantageux sur les biens les plus prisés. L’endettement a un autre atout. En tant qu’acquéreur, souscrire un crédit vous permet de ne pas mobiliser toute votre épargne pour acquérir un nouveau logement touristique. L’épargne que vous n’investissez pas servira de matelas de sécurité en cas d’imprévu, ou d’apport pour un second investissement, si cela entre dans votre stratégie patrimoniale.

 

 

Pour atteindre une situation d’autofinancement, la rentabilité de votre investissement doit être plus élevée que le coût de vos mensualités (crédit, frais de fonctionnement et charges incluses). Le calcul à prévoir pour anticiper sa trésorerie est le suivant :

 

 

Si le flux de trésorerie ou cash flow est positif ou nul, vous atteignez le seuil d’autofinancement de votre bien.

 

 

Selon votre statut fiscal, la location meublée peut entraîner des réductions d’impôt, ce qui améliore d’autant plus votre rentabilité locative.

 

 

 

En LMNP (location meublée non professionnelle), les coûts des travaux et de l’ameublement du bien sont déductibles des revenus immobiliers imposés. Il est donc possible de valoriser son patrimoine tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée. Autre atout, la location en LMNP n’est pas soumise au plafond des loyers dans les zones où celui-ci est encadré. Enfin, le statut LMNP permet de récupérer la TVA à 20% lors de travaux de rénovation dans l’ancien ou dans le cadre de services apportés en résidence de tourisme. Le statut LMNP est toutefois limité à une condition de revenus annuels maximale de 23 000€. Si les loyers perçus excèdent ce montant, le propriétaire bailleur prend automatiquement le statut LMP : loueur en meublé professionnel.

 

 

 

Le régime para hôtelier est une location meublée offrant différents services pendant une location courte durée. Ces services consistent en la fourniture du linge de maison et du petit déjeuner, le ménage régulier en cours de séjour ou encore la disponibilité d’une conciergerie pour l’organisation du séjour et la remise des clés. Le statut para hôtelier permet de récupérer la TVA sur les achats de biens et de services liés au logement, ainsi que lors de l’achat immobilier en lui-même. De plus, les loyers ne sont pas plafonnés, ce qui génère une meilleure rentabilité locative. Dans les destinations les plus prisées, telles que les grandes stations de ski et les stations balnéaires, toute la gestion locative est souvent confiée à un spécialiste de la gestion locative et hôtelière reconnu, tel que Le Collectionist.